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买100平米得70平米:公摊面积7大乱象

文章来源:古脊椎动物与古人类研究所     发布时间:2018-12-11   【字号:         】

   买100平米得70平米:公摊面积7大乱象

  专家建议适时引入以“套内面积”为单元的国际通行衡宇计价系统

  本报记者毕子甲、赵卓悦、王优玲、李倩薇、郑钧天、王存福

  在当前天下房价企稳的情形下,部门房地产开发商为赢利,一再打起住房公摊面积的主意,“买100平方米得70方米”,个体商品房公摊面积比例甚至凌驾50%。记者采访相识到,公摊面积“猫腻”严重影响了群众的栖身获得感。

  部门业内专家以为,公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”,由此导致的衡宇生意纠纷及服务收费争议由来已久。他们建议,从制度上堵住现行法例毛病,思量适时引入国际通行的以套内面积为单元的衡宇计价系统。

  新华逐日电讯记者梳剃头现,住房公摊面积主要有以下几个方面的“猫腻”引发群众不满:

  公摊计入精装修成售房“潜规则”。“均价6万至6.2万元/平方米,含精装修用度。”8月尾,面临记者关于北京丰台区某新楼盘的咨询,销售职员十分一定地表现,“公摊部门也计入精装收费,现在北京市面上基本都这样操作。”

  风井、管道井、装备间……这些公共设施也要收取精装费?近两年来,四川成都、湖北武汉、湖南长沙、陕西西安、江苏南京等多地业主由于不满公摊面积计入精装修用度的“潜规则”而举行维权,相关视频、照片通过微博、微信普遍流传。

  相关维权行为引起地方房管部门关注。成都市城乡建设委员会开发处副处长何学军以为,“公摊纳入精装修计价”的说法存在误读,现实是开发商确定装修总价后倒推出的单价,但因购房条约多按修建面积计价,因而看起来公摊部门也均担了价钱。

  东原地产董事长罗韶颖则以为,维权的背后是购房者对高房价的诉苦,“内里庞大的生意、成本计价方式,老黎民一样平常弄不明确”。

  公摊面积盘算“水太深”。据媒体消息来源,山东省高密市曾泛起一处名为“贵宾首府”的“神盘”,多部门团结验收文件显示公摊系数高达52.35%,被称作“史上最牛公摊面积”。面临业主维权,事情职员十分硬气:“执法对公摊上限没有划定,你们100年都退不了房!”

  广东省惠州市衡宇测绘所吴永辉说,现实操作中,公摊面积成为买房中最不透明的一项,一些房地产商借机敲诈,面积盘算问题成为业主与开发商的矛盾焦点。

  新华逐日电讯记者调研相识到,国际通行的衡宇生意业务计价单元多为所见即所得的套内面积,海内对此虽无统一划定,现实操作中却普遍接纳修建面积计价。但时至今日,都无执法法例对“公摊面积”做出明确约束。

  北京大学房地产研究中央主任楼建波表现,《房产丈量规范》提到的公摊面积盘算方式在《住宅设计规范》中无响应体现,致使海内报批、设计、施工每个环节都不是特殊清晰公摊怎样盘算,只能等着屋子盖出来,测绘部门最终来测公摊巨细,导致泛起不少乱象。

  至于公摊测绘里的“猫腻”,吴永辉表现,测绘单元一样平常根据“谁使用,谁分摊”原则盘算公摊面积,基本交由开发商指认,而业主不具备专业知识,双方信息严重差池等。

  楼建波说,2017年以来,各地房地产测绘市场逐步铺开,测绘企业迫于竞争压力与开发商相互勾通的“猫腻”可能增多。

  公摊系数竟是“伪命题”。明源地产研究院执行主编艾振强说,事实上,作为海内房地产生意业务和收费主要依据的“公摊系数”这个术语,至今都没在现行国家尺度中泛起过。

  艾振强说,没有关于公摊系数上下限的明确划定,开发商可将公摊面积“任性”做大,导致现实案例中泛起的一些公摊系数“丧心病狂”。部门开发商甚至将自力使用的地下室、车棚、车库,为多幢楼服务的警卫室、治理用房,作为人防工程的地下室都计入公摊面积。

  只管云云“公摊”并不合规,但现实中的购房者往往在不知情中被迫埋单。上海房产经济学会副会长严荣以为,海内对于公摊系数的划定并不规范,基本靠履历,亟须予以规范。

  公摊擅挪作商用成为“糊涂账”。记者相识到,现实中存在大量开发商、物业公司私自将公摊设施卖出或租赁的情形,损伤了业主权益。开发商接纳的一样平常做法是先将停车场、楼道等公共面积纳入公摊,由全体业主埋单,再二次出售或出租广告位牟利。

  “小区游泳池、羽毛球场、网球场……本该归业主团体所有,现在被开发商恒久侵占。”北京莲花桥四周一小区业主诉苦,开发商通过侵占、转移业主权益赢利五六百万元,却从未宣布资金去向。

  有关公摊面积收益,海南省住建厅房地产市场羁系到处长林诗辉以为,按原理应由业主委员会治理或用于增补物业治理费、住宅维修基金等,但现实操作中,以楼宇广告为代表的绝大部门公摊收益都被开发商或物业中饱私囊,“成为一笔糊涂账”。

  公摊面积动辄再收服务费惹民怨。公摊收益被物业“代持”,但物业费、供暖费、停车费等与公摊亲近相关的五花八门收费却通常准期而至,让业主们有种说不出来的“憋屈”。

  严荣、万科物业计划生长部总监吴剑侠等以为,物业治理是公区治理,计费时纳入公摊面积“还算说得已往”,可是,供暖费等用度收取时也按公摊面积盘算,则着实没有原理,由于公摊里基本没有供暖装备。

  至于房产生意业务税等其他支出,易居智库研究总监严跃进则以为,从公摊面积角度看,确实不应重复收缴此类税费,建议未来房产生意业务税费、供暖费等统一根据套内面积收取。

  房产税是否应计公摊面积蓄两难。调研中,不少专家都提到,未来房产税的收缴尺度是否应该思量公摊面积面临两难:一方面,由于板楼、塔楼、别墅等各种修建公摊面积差异极大,从0%至55%不等,一刀切地以修建面积为单元收取有失公正;另一方面,如以套内面积为尺度收取房产税,开发商可能居心“纸面做高”公摊面积,资助购房者“合理”避税。

  严跃进以为,严酷来说,房产税按套内面积征收引发民怨较小。从更久远的看法看,未来要建设开放式街区小区情况,公共通道部门该怎样征税,会否增添公摊面积,怎样缓解社会矛盾,都值得深思。

  严荣建议,即便根据修建面积征收房产税,也应坚决刨去包罗地下车库、物业用房、用地等不应重复计税的部门。

  公摊计价销售模式天下接纳情形纷歧。艾振强先容,“公摊面积”这个销售观点源自香港,脱胎于香港20世纪50年月“卖楼花(期房)”的售楼模式,2013年起香港转向以套内面积计价的销售模式。

  面临公摊引发的诸多问题,一些专家以为,多年来我王法律界就有声音以为“公摊争议严重影响《物权法》有用实行”,广州、甘肃、北京、重庆都曾出台征求意见稿,实验推行套内面积计价。艾振强以为,接纳“套内面积”计价的主要利益在于“让房产生意业务越发透明,最大水平淘汰后续纠纷,掩护购房者正当权益”,同时最大水平制止公摊面积给房产税征收埋下“不公正”隐患。

  针对公摊问题引发的种种乱象,多位业内专家以为,公摊问题积弊已久,建议根据国际通行的治理方式,分步骤、分阶段逐步举行调整。即便不立刻作废,也需要坚决填补其中不合理的毛病,对公摊面积的设计和丈量尺度举行统一、规范、细化,增强行业源头羁系与审核。

   ■履历之谈

  香港房地产怎样

  离别“公摊面积”

  20世纪80年月以来,香港房地产生意业务制度很大水平上影响了内地房地产生意业务制度的生长与完善,甚至有看法以为“公摊面积”的观点就是源自香港。

  不外,2013年1月1日起,香港实验住宅物业销售新规,要求二手房销售先行提供“适用面积”(相当于内地“套内面积”)。昔时4月29日,《一手住宅物业销售条例》正式推出,新规扩展至新居。香港房地产销售由此彻底离别“公用地方”(相当于内地“公摊面积”)时代。

  调研中,新华逐日电讯记者采访了昔时到场推动香港房地产市场乐成转轨的学者、香港都会大学修建科技学部高级讲师潘永祥。“已往能接受公用面积主要由于涉及面积不大,主要是楼梯、电梯。”潘永祥表现,近二三十年,香港大型地产项目增多,“甚至泛起凌驾1万平方英尺(约929平方米)的绿化公园”,陪同而来的“公摊面积”用度问题变得难以忍受。

  “公摊”积弊之一在于便于开发商“暗箱操作”,不够公然透明;之二在于修建面积价钱失去对购房者的指导作用,比力差别楼盘建面价钱变自得义不大。

  “公摊”模糊积弊重重,统一明确房地产销售计价尺度成社会共识,推行“套内面积”成时代要求。2008年,时任香港丈量师学会工业丈量组主席的潘永祥,推动香港房地产行业厘清“适用面积”观点界限,被特区政府采取。特区政府以地政总署“预售楼花赞成方案”和香港地产建设商会为抓手,强制要求开发商再售新楼盘时严酷参照尺度提供屋子的“适用面积”。

  特区政府还就新型计价方式征求民众意见。2011年11月尾,特区政府约请民众为条例草案提意见。条例草案明确划定改用“适用面积”作为新居销售的唯一计价方式,正式将“适用面积”表述纳入法例。

  将“公摊面积”清除在计价系统之外,需战胜的最大阻力来自开发商。香港中原团体主席施永青回忆说,其时有开发商提出革新可能导致单元面积价钱骤增。

  潘永祥以为,推行“套内面积”计价模式将导致房价上涨,这种理论纯属“偷换观点”,计价单元转换并不新增购房成本,要害在于做好社会诠释事情。

  新居销售计价方式向二手房市场自然传导,动员整体购房市场计价单元日趋统一、完善。特区政府一手住宅物业销售羁系局先容,条例实行后,一手住宅物业卖方严酷遵守划定,在售楼说明书、价单和广告中,接纳“套内面积”作为唯一计价单元,逐渐破除已往“公摊面积”模糊导致的市场沉疴。

  不仅云云,这些衡宇厥后转入二手房市场生意,亦继续接纳“套内面积”计价,并逐步动员二手房市场发生响应转变。“套内面积”最终成为香港房地产生意业务市场的主流计价基准。

  确保房地产市场稳固的条件下,该怎样实现衡宇销售计价系统平稳合理过渡?特区政府推行了多项主要措施。

  合理设置过渡期。为确保平稳接轨,特区政府设定条例正式生效前10个月为社会过渡期,向市场通报清晰信号,资助各方做好顺应新计价方式的准备事情。潘永祥先容,正式实行先重新房严酷试点,给二手房市场以顺应准备期,准备期内允许二手房生意业务接纳“套内面积”计价和“修建面积”计价并行的方式。

  发动气力推广普及。推广时代,特区地产署理羁系局强制要求各房地产中介销售历程中向二手房购房者提供以“套内面积”和“修建面积”划分计价的双份售价资料。特区差饷物业估价署备有全港所有经评估的二手房“套内面积”资料,供社会查阅。

  以执法法例形式厘清要害观点。专家学者强调,通过执法法例统一厘清“修建面积”“套内面积”“公摊面积”等要害观点,是确保销售计价系统乐成转轨的主要一步。施永青以为,统一划定相关观点的主要性甚至远远大于计价系统转轨自己,包罗政府、开发商、房地产中介及其他专业整体在内的市场各个环节接纳的尺度整齐齐整是保证市场公正透明有序的基础。 (本报记者苏晓、毕子甲)




(责任编辑:建辛)

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